Рассказываем, для чего нужна кадастровая оценка, как она влияет на налоги, и, главное – где узнать кадастровую стоимость недвижимости бесплатно.
Разбираемся с матчастью
Кадастровая (или официальная) стоимость недвижимости показывает, сколько стоит объект (например, квартира или дом) по мнению государства.
Кадастровую стоимость определяют по-разному:
- московские объекты оценивают каждые 2 года; те же правила – для недвижимости Севастополя и Санкт-Петербурга;
- в остальных городах официальную стоимость пересматривают каждые 5 лет.
Она является основой расчета налогов на имущество физических лиц и коммерческих компаний. Кстати, при определении размера госпошлин ее тоже учитывают (например, при наследовании).
Как и кем проводится оценка?
Расчет кадастровой стоимости проводят оценочные организации, получившие аккредитацию. В каждом регионе орган свой. Например, оценкой официальной стоимости недвижимости в Москве занимается ГБУ “Центр кадастровой оценки”.
- В зависимости от региона – показатель анализируют каждые 2-5 лет. А затем – отправляют актуальные данные в Росреестр.
- По закону эксперты могут внести коррективы в течение 3-х месяцев. А с 1 января следующего года все “правки” официально вступят в силу и будут занесены в ЕГРН.
Важно знать: если вы не уверены, когда государство переоценивало вашу собственность, то узнать кадастровую цену можно через Росреестр – на официальном сайте ведомства. Достаточно указать кадастровый номер и заполнить форму. Также на сайте Росреестра можно заказать выписку из ЕГРН – информацию выдают в электронном формате бесплатно.
Кадастр можно узнать и другими способами: запросить выписку ЕГРН через МФЦ или посмотреть на публичной кадастровой карте.
Кадастровая и рыночная стоимость – это одно и то же?
Нет. Цена, которая указана в кадастре, отличается от рыночной. Чаще всего рыночная цена оказывается выше или ниже кадастровой.
- Рыночная цена – это та сумма, которая вас устраивает, и соответствует стоимости аналогичной недвижимости. Другими словами, – самая вероятная цена, по которой квартиру или дом можно продать. Из-за десятков переменных она меняется очень быстро. Иногда – даже несколько раз в месяц.
- Кадастровая стоимость за рынком просто не успевает. Ведь её оценивают раз в 2 года или 5 лет. К тому же, она учитывает только “базу” – например, тип дома или количество комнат. А вот дорогостоящий ремонт, вид из окна, внутреннюю отделку и многие другие факторы при расчете официальной стоимости во внимание не принимают.
Для каждого региона РФ действует своя кадастровая стоимость жилья.
Например, в Москве она будет в разы выше, чем в Кирове. На что влияет официальное значение?
Кадастровая недвижимость – это важно. Официальную стоимость учитывают:
- При расчете налогов: налога на имущество и земельного налога, НДФЛ при продаже объекта.
- При расчете нотариальных пошлин (расходов) по сделкам с квартирой.
В первом случае все понятно. Налог на имущество перечисляют все, кто имеет в собственности недвижимость. Это плата государству за владение имуществом:
- Налог на имущество = Ставка (в большинстве регионов это 0,1%) * Кадастровую стоимость объекта
- Например, если в договоре купли-продажи указана цена покупки в 3 млн. руб., а кадастровая стоимость – 3,5 млн. руб., налог на имущество будем платить именно с 3,5 млн. руб.
С земельным налогом все аналогично. Его рассчитывают по той же формуле. Учитывается кадастровая стоимость земельного участка.
При продаже квартиры уплачивается стандартный НДФЛ по ставке 13% или 15%. 15% перечисляют граждане, чьи годовые доходы превысили 5 млн. руб.:
- Сумму, по которой квартира продана, обязательно сравнивают с кадастровой стоимостью.
- Если вы, как продавец, получили меньше, чем кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент 70% (0,7), НДФЛ будут считать именно с кадастровой оценки.
- Например, квартира продана по рыночной цене – за 2,5 млн. руб. А ее кадастровая стоимость – 4 млн. руб. В этом случае НДФЛ будут считать именно с 4 млн. * 0,7 = 2 млн. 800 тыс. руб. В бюджет вы заплатите не 325 тыс. руб. (с 2,5 млн.), а 364 тыс. руб. (с 2,8 млн.). Если рыночная оценка превышает кадастровую, перерасчет не проводят.
Получая недвижимость в подарок, мы обязаны заплатить тот же НДФЛ по ставке 13%:
- Доходом в этом случае считается не рыночная, а кадастровая оценка.
- Например, если вы получили в дар квартиру кадастровой стоимостью 3 млн. руб., с государством придется “поделиться” 390 тыс. руб. = 3 млн. * 13%.
Кадастр учитывают и при расчете нотариальных расходов на сделки с квартирой. Если имущество передают в доверительное управление, продают долю несовершеннолетних или долю в праве общей собственности постороннему.
Можно ли оспорить кадастр?
Можно. С 2020 года действует новое правило: если рыночная оценка объекта снизилась более чем на 30% от кадастровой, последнюю необходимо пересчитать. При расчете по неверным (на взгляд владельца) характеристикам инициировать повторную “проверку” тоже разрешают.
Чтобы оспорить результаты оценки, нужно:
- Подготовить пакет документов: выписку ЕГРН, заявление, копию документа, подтверждающего право собственности (например, договор купли-продажи), отчет об оценке рыночной стоимости (можно заказать в независимой оценочной организации).
- Подать документы в региональную оценочную комиссию или сразу в суд. На первичное рассмотрение заявления у сотрудников есть неделя.
- В течение 30 дней назначают заседание комиссии, которая будет пересматривать кадастр.
Если решение положительное, Росреестр получает отчет, в котором указана новая кадастровая стоимость. Затем ее заносят в ЕГРН. Если в результате оспаривания оценки стоимость не изменилась, запрос отклонят, и кадастр в ЕГРН не изменится.
В случае отказа со стороны оценочной комиссии вы вправе обратиться в судебный орган. Пакет документов остается аналогичным, но добавится исковое заявление (образец можно взять в канцелярии или скачать на сайте суда).